Чехия - безопасная гавань инвестора!

Чехия - безопасная гавань инвестора! Позвольте немного рассказать вам о Чехии - как это видится изнутри. Речь пойдет не о чешском пиве, не о чешских курортах и не о чешских замках. А также - не о богемском стекле и не о чешском хоккее. Проанализируем чешскую недвижимость, точнее, ее инвестиционный потенциал.

Сегодня осталось не так много возможностей для инвестирования в надежные активы. Акции, фьючерсы, дериваты ... - все это, мягко говоря, крайне рискованно. Звучит смешно, но даже покупки государственных облигаций нельзя считать надежной инвестицией - то Исландия, то Венгрия, то Латвия оказываются на грани государственного банкротства.

А вот коммерческая недвижимость в Чехии относится к числу вполне надежных консервативных вложений с доходностью порядка 5-9% годовых. Я хочу сказать, что тем, у кого есть некие "свободные" средства, и кто в принципе подумывает о том, что неплохо было бы иметь "запасной аэродром" в спокойной благополучной европейской стране без чиновников, бандитизма и всеобщего хамства, можно было бы, не отрываясь от своего основного бизнеса на родине, начать "пускать корни" в Чехии. Здесь можно жить спокойной неторопливой жизнью, не бояться за здоровье и будущее своих детей, работать в свое удовольствие и пользоваться своим надежно защищенным от катаклизмов капиталом. Теперь об этом более подробно.

Чем недвижимость в Чехии так привлекательна?

Сегодняшний кризис - хорошая проверка надежности. В Чехии цены - как и всюду в мире - снизились. В среднем на 3% по сравнению с прошлым годом. Это в среднем. А в реальности - что-то снизилось на 10%, а что-то - вовсе не снизилось и даже подросло. Другими словами, ни о каком принципиальном "Падении" цен речи нет. Рост остановился - да; да - на рынке появилось довольно много "горячих" предложений, где можно продавца существенно прогнуть, да - спрос сегодня заметно ниже, чем предложение. Но нет главного фактора падения цены - спекулятивной составляющей, т.е. мыльного пузыря, который в один прекрасный момент лопается, и цены снижаются в разы.

Дело в том, что рост цен недвижимости, который имел место в последние годы (а в последние 2-3 года это было в среднем порядка 20% в год), всегда (ну, или почти всегда) был в Чехии в значительной степени привязан к объективной экономической ситуации. Экономика Чехии росла темпами 5-6% в год, средняя зарплата за 5 лет выросла вдвое, курс чешской кроны устойчиво рос , ипотеки были доступны (4-5% в год). Отсюда - объективный устойчивый спрос, отсюда понятный (обоснованный) рост цен.

Конечно, были спекулятивные факторы: например, в конце 2007 года изменилась ставка НДС на новостройки - с 5% на 9%. Естественно, все хотели успеть купить новую квартиру до этого изменения. Или: несколько последних лет спрос на жилье стимулировался генерацией так называемых "Гусаковых детей" (тех, кто родился в бэби-бум 70-х гг.). Но все это деформировало рынок вполне в разумных пределах.

Даже доступность кредитов (которая в Штатах была спусковой пружиной мирового кризиса) была в Чехии совершенно адекватной составляющей - чешские банки (которые пережили подобный сегодняшнему кризис доверия во второй половине 90-х гг.) с самого начала не столько интересовались залоговой стоимостью недвижимости, сколько фактической способностью клиента расплачиваться по кредиту. Поэтому в Чехии сегодня проблемных ипотек просто минимум - около 1-3%.

Тем не менее (несмотря на то, что собственно банковско-кредитный этап мирового кризиса чешскую банковскую систему никак не затронул), с начала 2009 года банки ужесточнили политику ипотечного кредитования, да и сам народ в страхе потерять работу предпочитает не влезать в долговую петлю и отложить покупку недвижимости до лучших времен. Спрос снизился - хотя ни в коем случае рынок не "остановился". У некоторых девелоперов появилась проблема быстро то, что не может ждать окончания кризиса, т.е. свои не слишком удачные проекты. Как правило, у таких не очень привлекательных объектов мы и видим снижение цены на 5-10% по сравнению с объявленной ранее. Ждать, что цены и дальше будут снижаться не имеет смысла. Именно этих 5-10% и есть максимум той спекулятивной составляющей, на которую конкретные объекты могли быть переоценены. Так что для тех, у кого деньги есть, самое время покупать.

В жизни предпринимателя такие моменты бывают не так часто, и кто знает, когда и где наступит следующий?

Итак: недвижимость в Чехии с точки зрения стабильности, безусловно, сегодня лишь повысила свою объективную привлекательность и ценность.

Какую коммерческую недвижимость в Чехии интересно покупать?

Давайте теперь перейдем от безличной "недвижимости" к конкретным объектам. Когда я говорю "время инвестировать в недвижимость в Чехии", я имею в виду вполне конкретный тип недвижимости, а именно - коммерческую недвижимость и, прежде всего, так называемые "доходные дома" (название впрочем, говорит само за себя). Еще раз повторю, что речь сейчас идет именно об инвестировании - вложении денег с целью их надежного сохранения и заметного приумножения или извлечения из них дополнительного дохода.

Я ни в коей мере никого не отговариваю от покупки квартиры или частного дома в качестве "дачи за границей". Такая "дача" может находиться в Чехии (например, на курорте типа Карловых Вар) ничуть не хуже, чем в Испании или в Греции. Но это - для себя, для друзей, в крайнем случае - в качестве "пробного шара". Другое дело - недвижимость, купленная исключительно для того, чтобы быть сданной в аренду и приносить ежемесячный доход. Из всех возможных видов такой недвижимости (магазины, рестораны, отели, квартиры, офисы и т.п.) мы выбираем сегодня именно доходные дома в качестве идеального объекта инвестирования. Объясняю.

Во-первых, хороший доходный дом - это диверсификация, потому что в нем есть не только квартиры различной площади и планировки, но и коммерческие помещения - магазин, ресторан, офисы. Это, кроме того, например, рекламный щит на крыше или сота мобильного оператора на чердаке, парковочные места во дворе. Все это - регулярные деньги даже в самые плохие времена. Иначе говоря, это - надежность.

Во-вторых, хороший доходный дом - это перспектива: возможность достроить, надстроить или пристроить (словом, увеличить полезную площадь), возможность повысить ценность существующих квадратных метров вложениями в реконструкцию и т.п. Кроме того, во многих домах существует реальная перспектива роста арендной платы. Тут, правда, надо понимать специфику Чехии. Раньше (до социализма) все доходные дома имели хозяина, который заботился о доме и получал арендную плату. Коммунисты все национализировали, уплотнили, переселили, отняли, раздали и т.п. После бархатной революции 1989 года вся частная собственность была возвращена владельцам или их потомкам, в том числе и доходные дома.

"Старо-новым" домовладельцам была возвращена и обязанность заботиться о недвижимости, но не право получать за это адекватную аренду - размер арендной платы у жильцов со времен социализма регулировался специальным законом. Возникло фактически два рынка аренды: нормальный свободный рынок с ценой, которая определяется договоренностью сторон, и рынок "регулируемой" аренды, где цену определяет государство. В настоящее время идет процесс либерализации аренды - размер нормируемых арендных ставок каждый год повышается на 15-25% (в зависимости от конкретного места) так, ч тобы к 2012 году настала полная свобода рынка, при которой нормальная цена аренды должна составлять примерно 5% цены недвижимости в год, конкретная цена будет чисто договорной, а хозяин в случае отказа платить договорную аренду может через суд выселить неплательщика.

В-третьих, в доходном доме при желании всегда можно найти "уголок" и для себя (т.е. собственное жилье). Как минимум, формально: если вы займетесь получением сначала долговременного, а в перспективе - постоянного вида на жительство, вам обязательно нужно будет предъявить в полиции документ о том, что вам и членам вашей семьи есть, где жить в Чехии.

Далее - доходный дом, это инвестиция, которая не требует ежедневного внимания инвестора. Отель в Чехии, ресторан или магазин - все это требует постоянного контроля. Как только отвлекся - персонал начнет воровать. А аренда - вещь понятная и прозрачная, там обмануть домовладельца весьма сложно.

Впрочем, если есть желание, то из доходного дома при некоторых дополнительных усилиях можно извлечь существенно больше обычной регулярной аренды. Я имею в виду так называемые "резиденции" или дома "гостиничного типа", т.е. обычные сдаваемые в аренду квартиры, но с дополнительными услугами - например, полностью обставленное жилье, включая посуду, бытовую технику и постельное белье, регулярная уборка и смена белья, интернет, рецепция с персоналом, который вызовет такси, закажет пиццу, организует прокат машины и пр., предоставление комплекса услуг бизнес-центра ("виртуальный офис", "офис на час"), кафетерий в доме и т.д. и т.п.

Не забудьте, что Чехия - это центр Европы, здесь находится огромное количество штаб-квартир, филиалов, отделений и представительств мировых компаний, здесь - куча командировочных (на неделю-месяц), контрактников (на 6-12 месяцев), бизнесменов, стажеров, студентов да и просто людей, которые 5 дней работают в Праге, а на выходные уезжают домой. Такое "готовое жилье" стоит дорого (не менее, чем в 2 раза дороже стандартной аренды), а обходится довольно дешево.

Возвращаясь к классической эксплуатации доходного дома. Доходность такого вложения составляетобычно от 4 до 7%. Приобретать дома с доходностью 3-4% мы не рекомендуем (за исключением таких, где есть ясная перспектива роста доходности), рассчитывать более, чем на 7% - нереалистично, потому что все-таки даже при самом хорошем раскладе расходная часть тоже будет (управляющая фирма, текущий ремонт и т.п.). Так что реально рассчитывать на средних 4,5-6% годовых при сохранности основного вложения (перспективы роста цены и изменения курсов мы специально не включаем в расчеты) и вполне приличной ликвидности. Есть о чем подумать.

Предложения нашего агентства по доходным домам.

О каких объемах инвестиций в недвижимость идет речь?

Если мы говорим о Праге или о центральных частях главных международных курортов Чехии (а все, что за пределами названного нужно очень тщательно взвешивать), то вполне достойный дом с приличной доходностью можно купить уже в районе 1 млн. евро. Обычная средняя цена в Праге составляет примерно от 1,5-2 млн. евро до 4-6 млн. евро. Естественно, все зависит от множества факторов: местоположение, полезная площадь, состояние, доля "регулируемых" жильцов и т.п. К верхней указанной границе тяготеют доходные дома в центральной части города, с площадью более 2 тыс. кв.м., с капитальным ремонтом.

Где верхний предел цены? Например, дома на самой престижной улице в Праге - Парижской - предлагаются примерно за 15 миллионов евро, причем их доходность далеко нее всегда достигает даже 4%. Кстати, как ни странно, доходность объекта как таковая не является существенным фактором ценообразования.

Если же мы хотим распорядиться меньшей суммой, то нужно искать предложения в исторических и коммерческих центрах меньших чешских городов. Там можно купить дом с несколькими квартирами и коммерческими помещениями в пределах 500 тыс. евро (т.е. по цене хорошей - но не супердорогой - квартиры в Праге).

Еще одна возможность получить тот же результат с меньшими деньгами - купить долю или объединиться в пул. Долевое совладение - чуть более сложная юридически и организационно форма, но почему бы и нет?

Потенциальным клиентам мы предлагаем организацию ознакомительной поездки в Чехию, включая встречу в аэропорту, трансфер, размещение в собственном комфортабельном мини-отеле, расположенном в историческом центре Праги, а также поездки для просмотра выбранных объектов недвижимости.

Как известно, разные инвесторы предпочитают разное. Одним важнее стабильность, надежность и возвратность инвестиции. Таким нужно покупать дом с существующими арендными договорами и понятным доходом. Другие больше интересуются приумножением вложенных денег. Таким инвесторам нужно приобретать не просто дома, а "проекты", т.е. дом, который нужно капитально реконструировать, и только потом эксплуатировать (или сразу продать целиком или по частям). И это интересно: во-первых, результат всегда потом дороже, чем сумма вложений в покупку "руины" и расходов на ее восстановление, во-вторых, можно инвестировать поэтапно (сначала купить, потом ремонтировать), в-третьих, когда проект через 1-2 года будет завершен, ситуация на рынке будет уже совсем другой, кризис так или иначе кончится, в-четвертых, инвестор может творчески реализовать себя. Доходность таких "девелоперских" проектов (с финальной распродажей отдельных помещений) в среднем составляет в Чехии порядка 25-35%, т.е. в пересчете на примерно 2- летний цикл реализации - около 12-15% годовых.

Опять же - сегодня такие проекты становятся более доступными. Во-первых, есть девелоперы, которые столкнулись с проблемами кредитования своих проектов и продают их (в том числе и ниже рыночной стоимости). Во-вторых, охлаждение на рынке новостроек привело к определенному снижению цен строительных материалов. В-третьих, мы вполне можем выступить вашим агентом не только в организации, но и в последующей реализации и коммерческой эксплуатации такого объекта.

Подведем итог. Любая инвестиция характеризуется несколькими параметрами, в частности, надежностью, доходностью, требуемым объемом вложений и ликвидностью. Чешская недвижимость в целом представляет собой надежное вложение с минимальным риском обесценивания и потери ликвидности, с гарантированным доходом от аренды на уровне 4,5-5,5% годовых, с возможностями различного объема инвестируемого капитала от примерно 500-700 тыс. до 5-6 млн. евро.

Чехия - симпатичная небольшая европейская страна с хорошим уровнем политической, экономической и финансовой стабильности, настоящая безопасная гавань для инвестора. Здесь, скорее всего, не получится быстро разбогатеть, но сохранить свои деньги в неспокойное время вполне можно.